Comment financer les rénovations de votre bien immobilier ?
Périodiquement, un propriétaire se pose la question d’entreprendre des travaux de rénovation. Il peut s’agir de travaux d’entretien, afin de maintenir le niveau de confort actuel, ou de plus-values, afin d’améliorer ce même niveau de confort en y ajoutant, par exemple, une nouvelle salle de bains, une véranda ou encore une piscine. Les possibilités offertes s’étendent à l’infini, n’étant limitées, au final, que par le budget que le propriétaire souhaite accorder à ces travaux et par les normes de construction en vigueur.
Des travaux d’entretien ont pour but de remplacer un élément existant par un élément neuf, mais similaire. Il s’agira typiquement de changer vos fenêtres, refaire les peintures, changer le système de chauffage ou encore rénover une salle de bains. Ils sont déductibles de votre revenu imposable. Pour en connaître l’impact réel, il est nécessaire d’aborder le sujet de la fiscalité en précisant la notion de taux marginal d’imposition (abrégé ci-après TMI). Le TMI permet de quantifier l’impact fiscal d’une hausse ou baisse de votre revenu imposable. Il est calculé en tenant compte de la progressivité de l’impôt sur le revenu dans votre commune et votre canton de domicile.
Les travaux de plus-values ont, quant à eux, pour but d’ajouter de la valeur au bien. Il s’agira, par exemple, de construire une piscine ou un garage qui n’était pas existant auparavant. Contrairement aux travaux d’entretien, ces améliorations du bien ne sont pas déductibles de votre revenu imposable. En revanche, ils pourront être déduits du gain immobilier éventuel, et donc du calcul de l’impôt sur le gain immobilier, le jour de la revente du bien.
Le financement de votre chantier pourra être effectué de diverses manières. En premier lieu, vous pouvez choisir de payer vos travaux avec vos liquidités.
Dans le cadre d’une résidence principale, vous pouvez en outre retirer des fonds de vos 2e ou 3e piliers pour effectuer des travaux d’entretien.
Deuxièmement, vous pouvez demander à votre établissement financier une augmentation de votre prêt existant. Sur présentation des devis, votre établissement financier procède alors à une révision complète de votre dossier, afin de déterminer s’il peut vous suivre dans votre projet de rénovation.
De même que pour une acquisition, le prêt final ne doit pas excéder 80% de la valeur du bien immobilier après travaux. Tout comme la fameuse charge hypothécaire, incluant l’intérêt théorique de 5% sur le prêt, l’amortissement du 2e rang en 15 ans et la charge d’entretien, ne doit pas excéder 33% de vos revenus bruts.
En résumé, l’exécution de travaux dans votre bien aura un impact fiscal positif immédiat dans le cadre de travaux d’entretien, ou différé en cas de plus-values. Au niveau du financement, il est, selon nous, important de vous adjoindre les services d’un spécialiste, afin de planifier vos travaux. En effet, les décisions que vous prendrez pourront, bien souvent, avoir des conséquences sur le long terme.
par Luis Franco, DL MoneyPark
Article paru dans Le Magazine immobilier.ch de juillet-août 2020