Devoir d'entretien des parties exclusives dans une PPE
Je suis propriétaire d'un appartement en PPE. Notre copropriété va procéder à la réfection des façades. Les stores sont en mauvais état. Ils constituent des parties privatives à teneur de notre RAU. Lors de la dernière assemblée générale des copropriétaires, un appel insistant auprès de tous les copropriétaires a été lancé. Des achats et poses groupés ont été organisés, mais certains copropriétaires refusent de changer leur store. Pouvons-nous les contraindre? (Giulia V, Bellevue)
Comme dans toute propriété par étage, le copropriétaire d’étage est propriétaire d’une unité d’étage qui comprend l’ensemble de ses parties exclusives, alors que certains éléments du bâtiment sont des parties communes. La loi désigne un certain nombre d’éléments qui doivent impérativement constituer des parties communes (le terrain, les parties qui déterminent l’aspect extérieur du bâtiment) et prévoit que celles qui ne sont pas impérativement communes sont présumées être des parties exclusives. Sur ses éléments, le copropriétaire a un droit exclusif d’administration, d’aménagement et d’utilisation.
Il existe certaines parties exclusives qui ont un régime particulier, soit celles qui sont visibles depuis l’extérieur, sur lesquelles le copropriétaire dispose de son droit exclusif mais qui est limité par le fait qu’il ne peut les transformer ou les utiliser comme bon lui semble, puisqu’il est tenu de préserver la forme extérieure et l’aspect irréprochable du bâtiment.
Dans votre cas, et à première vue, les stores étant considérés comme parties privées, vous ne pouvez pas forcer les copropriétaires à les changer.
Cela étant, l’article 712a al. 3 CC stipule que le copropriétaire «est tenu d’entretenir ses locaux de manière à maintenir l’état et l’aspect irréprochables du bâtiment.» Cette disposition impose à tout copropriétaire la réparation de défauts qui peuvent avoir des répercussions négatives sur les parties communes ainsi qu’un devoir d’entretien afin que l’aspect visuel du bâtiment n’en soit pas terni.
Dans votre cas, il est difficile de dire si le devoir d’entretien des copropriétaires qui ne veulent pas changer leur store est violé. Cela pourrait être le cas si une personne «moyennement sensible» serait aussi dérangée par l’état des stores.
À admettre que le devoir d’entretien soit violé, la communauté des copropriétaires ou chaque propriétaire concerné pourrait ouvrir une action judiciaire pour violation de l’article précité contre le copropriétaire récalcitrant afin qu’il soit condamné à changer ses stores ou que la communauté soit autorisée à procéder au changement de store aux frais de ce dernier. Cette solution semble extrême et il apparaît préférable de trouver une solution amiable avec l’ensemble des propriétaires récalcitrants.
Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.
Sprints de l’immobilier, 1ère manche (droit public)
La première manche des Sprints de l’immobilier aura lieu le 19 juin 2025 à la FER Genève, de 9h à 12h. 8 orateurs, avocats et/ou professeurs d’université de grande renommée et spécialisés en droit immobilier, présenteront, les dernières décisions judiciaires qui impactent l’immobilier.
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