Marché immobilier fribourgeois : des fondamentaux solides dans la tourmente Covid

21 avril 2021 - Depuis une année la pandémie de la Covid-19 déploie ses effets, entraînant une péjoration majeure de la situation économique jamais vue en Suisse et dans le monde depuis la Seconde Guerre mondiale. Le marché immobilier fribourgeois n’est pas épargné par ces vagues successives alternant période de confinement et de déconfinement. Retour sur la situation d’avant mars 2020.

Marché immobilier fribourgeois : des fondamentaux solides dans la tourmente Covid

Une évolution favorable pour le marché immobilier fribourgeois

Le marché immobilier fribourgeois connaît depuis plusieurs années une évolution favorable. Même si le nombre des permis de construire délivrés a fortement diminué depuis fin 2019, certains observateurs parlent d’un retour à une situation plus saine, le marché pouvant mieux absorber l’offre abondante de PPE. Le marché immobilier reste donc soutenu et a progressé en 2019 et au début de 2020.

La villa toujours à la pointe

Le marché de la villa est en recul constant depuis plusieurs années en Suisse. Dans les zones périurbaines, la diminution de la construction de villas se poursuit en parallèle à la densification des centres urbains, voulue par les nouveaux plans d’aménagement. Cette tendance helvétique a aussi été observé à Fribourg avec un taux de l’offre à 3,7% (source: Perspectives de l’économie fribourgeoises, BCF, 2020, étude de laquelle sont tirées les chiffres figurant dans cette chronique). L’ensemble des régions du canton est concerné, à l’exception de la Veveyse, qui a vu une légère hausse du taux de l’offre en 2020.

Fribourg reste toutefois un canton privilégié pour la construction de villas. Le taux de construction (1,7% contre 0,9% en moyenne suisse sur la période 2009-2017) et le nombre de permis délivrés montrent une certaine stabilité. Il s’avère aussi que le marché de la villa individuelle avec jardin a sans doute bénéficié d’un effet Covid-19. En effet, en raison de l’attrait accru des ménages pour des espaces privatifs extérieurs et des espaces verts, plus agréables en temps de confinement, l’attractivité de l’habitat individuel a pu légèrement augmenter. À cette tendance s’ajoute le développement du télétravail, qui permet d’encourager l’installation plus lointaine du lieu de travail – les trajets étant réduits – et conséquemment le besoin en surface supplémentaire afin de permettre l’aménagement de lieu dédié au télétravail dans l’habitat individuel. Soulignons aussi que la rareté des objets à vendre sur le marché de la villa soutient la hausse régulière des prix observée depuis 2017. Le prix de transaction pour la villa de référence se situe, dans le canton de Fribourg, à 1 000 000 frs, un niveau bien plus abordable que dans les autres cantons suisses (moyenne nationale: 1 328 000 frs). Ceci explique aussi, avec l’offre de terrains dans la plupart des communes fribourgeoises, l’attrait que représente la construction ou l’achat d’une villa.

La PPE: hausse modérée dans le sud du canton

Avec un taux de construction pour les immeubles multifamiliaux qui se maintient à haut niveau et des demandes de permis diminuant après le pic atteint au premier semestre 2019, l’offre en nouveaux appartements (PPE et locatifs) a augmenté en 2020. Cette année-là, le taux de l’offre pour la PPE a poursuivi sa hausse, avec une moyenne cantonale qui s’élève à 7,1% au second trimestre (Suisse: 5,3%). La liquidité est deux fois plus importante dans les districts de la Veveyse et de la Gruyère. Les grands projets en développement et en construction à Bulle et à Châtel-Saint-Denis, comprenant plusieurs centaines de logements en PPE et en locatif, contribuent manifestement à cette hausse de l’offre qui devrait se tasser au cours de 2021.

Les prix des appartements en PPE ont continué d’augmenter en 2019. Cette dynamique, qui s’est poursuivie en 2020, est due aux taux d’intérêts faibles qui soutiennent la demande, surtout dans un canton comme Fribourg où le secteur économique de la construction est très important et la politique de taux hypothécaires - notamment de la Banque cantonale de Fribourg - très active. Les prix ont augmenté entre 2019 et 2020 de 3,3% dans le canton de Fribourg, avec des différences selon les régions, les districts du Sud connaissant un important développement immobilier et bénéficiant d’une hausse de prix plus modérée. La règle économique bien connue d’une offre importante qui impacte à la baisse les prix est à l’évidence respectée. En 2020, la PPE de référence s’échangeait dans le canton au prix de moyen de 678 000 francs, soit 26% de moins qu’en moyenne suisse (913 000 francs).

Autre chiffre fondamental dans l’appréciation d’un marché immobilier: le taux de logements vacants a été de 1,9% en 2020 pour l’ensemble du canton et a dépassé la moyenne suisse de 1,7%. Le taux de logements inoccupés est donc en forte hausse et se situe largement au-dessus du «taux d’équilibre» de 1,3%. Cette situation inquiétante s’est sans doute accentuée en 2021 en raison de la pandémie et des incertitudes économiques qui ne favorisent ni la croissance démographique, seule capable de faire diminuer ce taux, ni le changement d’appartement.

par Laurent Passer